L’obbligo di fornire la polizza decennale in sede di cessione dell’immobile in corso di costruzione, era già previsto nel d.lgs n. 122/2005 ma veniva molto spesso eluso per assenza di sanzioni.

Il recente decreto (154/2022) rende nullo l’atto di compravendita stipulato senza presentazione di polizza decennale postuma.
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto (Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122), tutte le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard.
Il provvedimento contiene, quindi, lo schema tipo di polizza indennitaria decennale al fine di poter assicurare l’immobile a beneficio dell’acquirente sui vizi dell’opera, come previsto dall’articolo 4 del dlgs n. 122/2005.

La polizza, in caso di vizi dell’immobile, consente a chi acquista la casa di far valere i propri diritti all’indennizzo.
All’interno dello schema tipo di polizza sono previste delle clausole che costituiscono il contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.

Tuttavia, per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa (articolo 3 dello Schema tipo – Allegato A del decreto del MISE) è obbligatorio che venga effettuato un Controllo Tecnico (eseguito da organismi di Tipo A accreditati, in conformità alle Norme UNI CEI ISO/IEC 17020) e che le attività ispettive in corso d’opera abbiano esito positivo, documentate nei rapporti di ispezione.

Per gli atti di compravendita da stipularsi dopo la data del 5 novembre 2022, restano certamente utilizzabili anche le polizze stipulate prima di detta data, purché si tratti di polizze cd. “di attivazione” o definitive.
Non pare sufficiente una pregressa sottoscrizione di polizza cd. CAR “Contractor’s All Risks”, che consente di ottenere, alla fine dei lavori, la polizza postuma decennale.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato la polizza postuma decennale diventa obbligatoria anche in caso di ristrutturazione edilizia pesante ossia purché si tratti di “interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente“.

Quindi, dovrebbero rientrare nel perimetro della disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino:

• fattispecie di demolizione/ricostruzione;
• interventi di ripristino di edifici o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione;
• interventi di sopraelevazione e ampliamento (anche all’interno della sagoma);
• interventi di ristrutturazione conservativa “pesante”, di cui all’art. 10 lett. c) TUE, in presenza di aumento della volumetria.

In particolare, il CNN sottolinea che il decreto non parla al suo interno di “titolo abilitativo” ma, bensì, di “collaudo statico”.

Se all’esito di una ristrutturazione si rende necessario procedere con un nuovo collaudo statico, l’intervento edilizio è con una certa sicurezza riconducibile all’interno del perimetro applicativo della polizza decennale.