A partire dal cosiddetto “DM BIM” (D.M. 560/2017 e ss.mm.ii.) per proseguire con il Nuovo Codice degli Appalti (DLgs 36/2023), le strategie BIM hanno pervaso il mondo dell’edilizia, richiamando figure professionali altamente qualificate e le cui competenze, abilità ed esperienze possono essere certificate da Organismi di Certificazione (OdC) delle persone terzi, imparziali e indipendenti, accreditati ai sensi della norma 17024.

La certificazione BIM, rilasciata sotto accreditamento, è un’attività volontaria che costituisce una garanzia e atto di diligenza verso le parti interessate nel rispetto della legislazione vigente (L. 4/2013).

L’importanza del BIM, con certificazione annessa, non deve essere sottovalutata in quanto, a partire dal 2025, i bandi BIM saranno necessari per la realizzazione o riqualificazione di qualsiasi opera pubblica.

Il RUP – sulla base di quanto previsto dall’Allegato I.2, art. 6 del DLgs 36/2023 – ha, tra gli altri, i seguenti compiti:

• formula proposte e fornisce dati e informazioni per la predisposizione del programma triennale dei lavori pubblici;
• accerta la libera disponibilità di aree e immobili necessari e, in caso di lavori, la regolarità urbanistica dell’intervento pubblico o promuove l’avvio delle procedure di variante urbanistica;
•  propone l’indizione o, ove competente, indice la conferenza di servizi;
• svolge l’attività di verifica dei progetti per lavori di importo inferiore a un milione di euro e assicura il rispetto del procedimento di verifica della progettazione ai sensi dell’articolo 42 del codice;
• sottoscrive la validazione del progetto posto a base di gara unitamente al responsabile della fase della progettazione, ove nominato ai sensi dell’articolo 15 del codice, facendo riferimento al rapporto conclusivo redatto dal soggetto preposto alla verifica, e alle eventuali controdeduzioni del progettista. In caso di dissenso sugli esiti della verifica, il RUP fornisce adeguata motivazione;
•  decide i sistemi di affidamento dei lavori, servizi e forniture, la tipologia di contratto da stipulare, il criterio di aggiudicazione da adottare;
•  richiede alla stazione appaltante la nomina della commissione giudicatrice nel caso di affidamento con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa;
•  promuove l’istituzione dell’ufficio di direzione dei lavori;
•  provvede all’acquisizione del CIG nel caso in cui non sia nominato un responsabile per la fase di affidamento.

L’obbligo di fornire la polizza decennale in sede di cessione dell’immobile in corso di costruzione, era già previsto nel d.lgs n. 122/2005 ma veniva molto spesso eluso per assenza di sanzioni.

Il recente decreto (154/2022) rende nullo l’atto di compravendita stipulato senza presentazione di polizza decennale postuma.
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto (Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122), tutte le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard.
Il provvedimento contiene, quindi, lo schema tipo di polizza indennitaria decennale al fine di poter assicurare l’immobile a beneficio dell’acquirente sui vizi dell’opera, come previsto dall’articolo 4 del dlgs n. 122/2005.

La polizza, in caso di vizi dell’immobile, consente a chi acquista la casa di far valere i propri diritti all’indennizzo.
All’interno dello schema tipo di polizza sono previste delle clausole che costituiscono il contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.

Tuttavia, per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa (articolo 3 dello Schema tipo – Allegato A del decreto del MISE) è obbligatorio che venga effettuato un Controllo Tecnico (eseguito da organismi di valutazione della conformità accreditati da Accredia) e che le attività ispettive in corso d’opera abbiano esito positivo, documentate nei rapporti di ispezione.

Per gli atti di compravendita da stipularsi dopo la data del 5 novembre 2022, restano certamente utilizzabili anche le polizze stipulate prima di detta data, purché si tratti di polizze cd. “di attivazione” o definitive.
Non pare sufficiente una pregressa sottoscrizione di polizza cd. CAR “Contractor’s All Risks”, che consente di ottenere, alla fine dei lavori, la polizza postuma decennale.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato la polizza postuma decennale diventa obbligatoria anche in caso di ristrutturazione edilizia pesante ossia purché si tratti di “interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente“.

Quindi, dovrebbero rientrare nel perimetro della disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino:

• fattispecie di demolizione/ricostruzione;
• interventi di ripristino di edifici o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione;
• interventi di sopraelevazione e ampliamento (anche all’interno della sagoma);
• interventi di ristrutturazione conservativa “pesante”, di cui all’art. 10 lett. c) TUE, in presenza di aumento della volumetria.

In particolare, il CNN sottolinea che il decreto non parla al suo interno di “titolo abilitativo” ma, bensì, di “collaudo statico”.

Se all’esito di una ristrutturazione si rende necessario procedere con un nuovo collaudo statico, l’intervento edilizio è con una certa sicurezza riconducibile all’interno del perimetro applicativo della polizza decennale.