COS’E’ LA DUE DILIGENCE?
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Cose'è la due diligence?
Quando si parla di due diligence, si fa riferimento ad un documento di sintesi e di dettaglio indispensabile considerando l’attuale diversificazione e complessità del mercato immobiliare.
Ecco come si può definire: passaggio obbligato che riduce il rischio di commettere errori valutativi.
È una vera e propria raccolta dati ed informazioni di varia natura (amministrativa, catastale, legale, economica) che consente di accertare se, l’immobile in esame, è in possesso di tutti i prerequisiti necessari alla vendita e/o acquisto.
Indice
A cosa serve la due diligence?
L’obiettivo della due diligence è fornire il quadro completo della situazione di un immobile e dei suoi impianti, nonché del contesto indagando aspetti diversi. È una pratica che dovrebbe configurarsi come ‘’atto dovuto’’ in vista di un acquisto perché rappresenta uno strumento di tutela per chi sta compiendo l’investimento. Solo a seguito di una attenta analisi si potrà portare a termine la trattativa in estrema tranquillità e con piena consapevolezza.
Come già detto, la due diligence è un percorso di analisi volto alla verifica dello stato di un bene. Sono svariati i dati da raccogliere e questi provengono da valutazioni e approfondimenti svolti in parallelo, che coinvolgono competenze differenti. È dall’insieme dei dati e dal loro studio che si ricava il documento completo della due diligence.
I dati in esame non si rintracciano solo sui documenti, ma il processo si compone anche di sopralluoghi e controlli sul campo per fornire completezza delle informazioni.
Come funziona la due diligence?
Passiamo ai fatti: quali sono le indagini necessarie ai fini della documentazione?
La due diligence è un processo molto complesso che interessa i seguenti aspetti:
- Site visit presso l’immobile e l’area circostate
- analisi urbanistico ed edilizia
- analisi catastale
- analisi impiantistica
- analisi del mercato
- analisi ambientale
- analisi legale
Da questo si evince che la due diligence è composta da una serie di informazioni di natura, tipologia e provenienza diversa che, nell’insieme, concorrono a definire lo stato dell’arte. Lo scopo non è solo delineare un quadro generale ma anche e soprattutto circoscrivere il rischio.
Quali sono le fasi della due diligence?
Il processo di due diligence segue fasi ben precise:
Fase preliminare
Faso operativa – Analisi dati a disposizione
Faso operativa – Sopralluogo
Faso operativa – Eventuali accessi agli atti
Faso operativa – Sopralluogo
Faso operativa – Indagini (ipo-catastali, urbanistiche, edilizie, ecc)
Relazione conclusiva
Nel corso della due diligence possono essere anche fasi di reportistica intermedie e confronti con il cliente; l’ordine delle attività potrebbe variare sulla base delle richieste e dei tempi previsti.
La fase preliminare comprende il momento in cui si assume l’incarico e si avvia l’indagine finalizzata all’acquisizione dei documenti a disposizione del cliente. È in questo momento che si definiscono anche gli obiettivi ed i tempi per lo svolgimento.
La fase operativa è un momento cardine della due diligence perché prevede l’acquisizione di tutta la documentazione, si svolgono i sopralluoghi, ci si interfaccia con terze parti e, solo a conclusione di tutta la ricognizione, si passa allo step successivo.
In ultima battuta, tutto ciò che è stato raccolto deve essere racchiuso in una relazione conclusiva. Questa contiene le informazioni, le indagini, le eventuali criticità e dubbi. Il professionista deve redigere un rapporto scritto, suddiviso in sezioni che dettaglia minuziosamente l’operato svolto. Prima di essere consegnato al committente, ci sarà un momento di check per validare la conformità di quanto dichiarato.
Chi esegue la due diligence?
A questo punto dovrebbe essere chiaro quanto la due diligence sia un’operazione complessa, che comporta conoscenza di vari settori ed il cui output risulti fondamentale per il richiedente. Non è sufficiente essere in possesso di competenze teoriche, ma serve esperienza pratica sul campo e capacità di incrociare i dati ottenuti.
Insomma, ci si deve affidare a professionisti qualificati e competenti.
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