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Formulario

Valutatore Immobiliare
Livello Base (ICK/SC001 VIMCA)
Livello Avanzato (ICK/SC002 VIPRO)

CRONOGRAFIA DELLE REVISIONI DEL DOCUMENTO

1. DEFINIZIONI E QUADRO DI SINTESI

1.1 Direttiva (UE) N. 17/2014 recepita con il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72 che ha modificato il Testo Unico Bancario (TUB)

Riferimenti normativi circa il concetto di «standard affidabili per la valutazione dei beni immobili»

Art. 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili) 

«1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili.

  1. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.
  2. La Banca d’Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo…»

 

1.2 Il Regolamento 575/2013/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi ha aggiornato le definizioni di: 

  • «valore di mercato» 
  • «valore del credito ipotecario».

Inoltre, con il medesimo Regolamento, sono state indicate altre definizioni d’uso nel settore bancario correlate alla valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, tra cui:

  • «finanziamento per immobili a fini speculativi» i prestiti ai fini dell’acquisizione o dello sviluppo o dell’edificazione su terreni in relazione a immobili, o di e in relazione a tali immobili, con l’intenzione di rivendita a scopo di lucro;

_________________________

1 Decreto Legislativo 1° settembre 1993, n.385, e successive modifiche e integrazioni

2 Modificativo della Direttiva 2006/48/CE, recepita con il Decreto Legge 27 dicembre 2006, n. 297, convertito con modificazioni dalla Legge 23 febbraio 2007, n. 15, in G.U. n. 46 del 24 febbraio 2007

  • «leva finanziaria», il rapporto tra le dimensioni relative, delle attività di un ente, delle sue obbligazioni fuori bilancio e delle sue obbligazioni potenziali a pagare, a consegnare o a fornire garanzie reali, comprese le obbligazioni derivanti da finanziamenti ricevuti, impegni assunti, derivati o contratti di vendita con patto di riacquisto, ma escluse le obbligazioni che possono essere fatte valere solo durante la liquidazione dell’ente, rispetto ai fondi propri di tale ente;
  • «società veicolo per la cartolarizzazione» o “SSPE”, un trust o un’altra entità, diversa da un ente, costituiti allo scopo di effettuare una o più cartolarizzazioni, la cui attività è limitata alla realizzazione di tale obiettivo, la cui struttura è volta a isolare le obbligazioni della SSPE da quelle dell’ente cedente, e nella quale i titolari dei relativi interessi economici possono liberamente impegnare o scambiare tali interessi;
  • «probabilità di default» o “PD”, la probabilità di default di una controparte nell’orizzonte temporale di un anno;
  • «perdita in caso di default» o “LGD”, il rapporto tra la perdita subita su un’esposizione a causa del default di una controparte e l’importo residuo al momento del default;
  • «cartolarizzazione», un’operazione o uno schema in cui il rischio di credito associato ad un’esposizione o ad un portafoglio di esposizioni è diviso in segmenti aventi le due seguenti caratteristiche: 
    • i pagamenti effettuati nell’ambito dell’operazione o dello schema dipendono dalla performance dell’esposizione o del portafoglio di esposizioni; 
    • la subordinazione dei segmenti determina la distribuzione delle perdite nel corso della durata dell’operazione o dello schema;
  • «società veicolo per la cartolarizzazione» o “SSPE”, un trust o un’altra entità, diversa da un ente, costituiti allo scopo di effettuare una o più cartolarizzazioni, la cui attività è limitata alla realizzazione di tale obiettivo, la cui struttura è volta a isolare le obbligazioni della SSPE da quelle dell’ente cedente, e nella quale i titolari dei relativi interessi economici possono liberamente impegnare o scambiare tali interessi.

 

1.3 Riferimenti scientifici e normativi a livello internazionale e nazionale

  • International Valuation Standards (IVS)
  • European Valuation Standards (EVS) 
  • Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard (con allegate Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie – ABI) 
  • Norma UNI 11612:2015 (Stima del valore di mercato degli immobili) (norma tecnica)

 

1.4 Procedimenti di stima indicati dagli standard internazionali e/o nazionali di valutazione

2.INDICATORI STATISTICI E DISTRIBUZIONE NORMALE (GAUSSIANA)

Alcuni indicatori statistici

Esempio relativo ad indicatori statistici

Algoritmi di calcolo nella stima monoparametrica

3. STIME MONOPARAMETRICHE

4. 1° TEOREMA MERCANTILE DEL PREZZO E DEL REDDITO

1° Teorema Mercantile del Prezzo

5. MARKET COMPARISON APPROACH (MCA) O MARKET APPROACH

6. INCOME APPROACH

Procedimento per capitalizzazione diretta

La ricerca del saggio di capitalizzazione si attua mediante la rilevazione di un campione di canoni di mercato Rj di immobili di superficie Sj (con indice j=1,2,…,m) e un campione di prezzi di mercato Ph di immobili di superficie Sh (indice h=1,2,…,n). 

Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:

Procedimento per capitalizzazione finanziaria

La ricerca del saggio di capitalizzazione si attua mediante la rilevazione di un campione di compravendite di immobili dello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare, costituito dai contratti con prezzi totali (Ph con indice h=1,2,…,n), con durate th e con le rispettive serie dei redditi lordi o netti. L’estrazione dei saggi di capitalizzazione (ih) si può svolgere con l’equazione del saggio di rendimento interno riferito alle serie dei redditi e ai prezzi degli immobili di confronto.

Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:

Analisi del flusso di cassa scontato (o Discounted cash flows analysis – DCFA)

La ricerca del saggio di capitalizzazione si attua mediante la rilevazione di un campione di compravendite di immobili (o di parti di immobili o di diritti o di interessi), costituito dai contratti con prezzi totali (Ph con indice h=1,2,…,n), con durate th e con i rispettivi flussi di cassa. L’estrazione dei saggi di capitalizzazione (ih) si può svolgere con l’equazione del saggio di rendimento interno riferito ai flussi di cassa prefigurati per gli immobili di confronto. Il saggio di capitalizzazione medio è pari a:

7. SISTEMA DI STIMA

8. SISTEMA DI RIPARTIZIONE ED ALTRE FORMULE

Deprezzamento lineare

Formula UEC

9. STIMA DEL COSTO DI PRODUZIONE IN EDILIZIA

10. CALCOLO DELL’EQUIPROBABILITÀ

“Il rapporto fra il numero di casi favorevoli dell’evento ed il numero di casi possibili, purché questi ultimi siano tutti equiprobabili”

Definizione classica attribuita a P.S. Laplace

Richard von Mises ha definito la probabilità di un evento come il limite cui tende la frequenza relativa dell’evento al crescere del numero degli esperimenti.

—

La quantificazione della ‘possibilità’ del verificarsi di un evento casuale E è detta probabilità P(E) per cui, sulla base della definizione classica sopra riportata P(E) corrisponderà al rapporto fra il numero di casi favorevoli al verificarsi di E con il numero dei casi possibili (ovvero supposti tutti ugualmente possibili).

In pratica si deve definire come procedere per identificare il numero P(E).

Come sopra richiamato, sono due le principali definizioni di probabilità:

  • l’una è basata sul concetto di equiprobabilità e viene chiamata “classica” in quanto costituisce la definizione adottata dai matematici che nel secolo XVII cominciarono ad occuparsi sistematicamente della teoria delle probabilità; 
  • l’altra è detta statistica poiché definisce la probabilità di un evento come approssimazione della frequenza relativa constatata in una serie di osservazioni o di prove inerenti l’evento medesimo.

L’equiprobabilità è un concetto inteso come espressione di una proprietà oggettiva attribuibile, per la presenza di qualche “simmetria”, agli elementi che formano lo spazio Ω. 

La conseguenza è che la “definizione classica” può trovare applicazione solo nel caso in cui lo spazio degli eventi elementari Ω sia articolato in un numero finito di punti.

Quindi se E è un generico evento di BΩ , la definizione classica prevede che se l’evento E è l’unione di m qualunque degli n eventi elementari equiprobabili che formano Ω, la probabilità P(E) dell’evento in questione è rappresentata dal rapporto: 

In sintesi, la probabilità dell’evento E è identificata dalla frazione che ha al denominatore il numero n degli eventi (elementari) possibili, con uno dei quali deve concludersi l’esperimento casuale ed al numeratore il numero m degli eventi (elementari) favorevoli ad E.

Per quanto attiene la definizione statistica di probabilità, il relativo supporto è inerente nella particolarità di comportamento riscontrata in un gran numero di fenomeni naturali. Infatti, vi sono fenomeni che, se osservati un gran numero di volte nelle loro manifestazioni xi, (i = 1,…,k), rivelano come le corrispondenti frequenze relative fi(n)/n – essendo fi(n) il numero di volte in cui nelle n osservazioni effettuate, il fenomeno considerato ha presentato la modalità xi – al crescere di n danno la sensazione di volersi ancorare ad una qualche costante.

Osservazione

La definizione classica di probabilità può essere utilizzata per calcolare P(E) solo qualora sia possibile determinare la numerosità di E e di Ù, cioè solo nel caso in cui Ù sia insieme finito e sia possibile “quantificare” gli eventi elementari che compongono E.

 

Definizione Frequentista o Statistica

P(E) coincide con la frequenza relativa del verificarsi di E viene calcolata sulla base di un consistente numero di prove condotte tutte nelle medesime condizioni.

 

Assiomi delle probabilità

Il sistema dei 3 assiomi delle probabilità prescinde dal calcolo di P(E) e consente la deduzione logica di una serie di teoremi e proposizioni che costituiscono la “ Teoria della Probabilità”.

Tali assiomi sono:

 

  1. P(E) ≥0
  2. P(∧) =1
  3. Siano E1, E2, ………, En n eventi inclusi in Ù a coppie incompatibili. Allora:

 

  1. BIBLIOGRAFIA
  • Codice delle Valutazioni Immobiliari V – Italian Property Valuation Standard (con allegate Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – ABI). Tecnoborsa, Roma
  • Bambagioni, Giampiero, La misurazione delle superfici immobiliari (2008). Il Sole 24 Ore SpA, Milano
  • Newbold, Paul – Carlson, William L. – Thorne, Betty M., Statistica (2010). Pearson, Torino
  • Regolamento 575/2013/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 26 giugno 2013 relativo ai requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese di investimento e che modifica il regolamento (UE) n. 648/2012